🏢 Apartman ve Sitelerde Ortak Kullanım Yerleri: Haklar, Yükümlülükler ve Güncel Düzenlemeler
Apartman ve site yaşamı, modern şehir hayatının en yaygın konut düzenlerinden biridir. Yüzlerce kişinin bir arada yaşadığı bu yaşam alanlarında düzenin korunması, ortak kullanım alanlarının doğru yönetilmesi ve hak–sorumlulukların net belirlenmesi büyük önem taşır. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu apartman ve sitelerde ortak yaşamın temel kurallarını belirlerken, ortak kullanım alanlarının korunması ve kullanımı konusunda da detaylı düzenlemeler getirmiştir.
Bu yazımızda, apartman ve sitelerde ortak kullanım alanları nelerdir, hangi kurallara tabidir, kimler sorumludur ve bu alanların yönetiminde profesyonel site yönetim şirketlerinin rolü nedir gibi sorulara kapsamlı yanıtlar bulabilirsiniz.
📌 Ortak Kullanım Alanı Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre “ortak yerler”, kat maliklerinin ortaklaşa kullanma, faydalanma veya korunma amacına hizmet eden alanlardır. Bu alanlar, bağımsız bölüm (daire, işyeri vb.) dışında kalan, mülkiyeti tüm kat maliklerine ait bölgelerdir.
Ortak kullanım alanlarına örnekler:
Apartman giriş holü ve merdivenler
Asansörler
Çatı ve dış cephe
Bahçe, çocuk parkı ve yürüyüş yolları
Otopark ve garaj alanları
Su deposu, hidrofor ve jeneratör odaları
Güvenlik kulübeleri
Havuz, spor salonu ve sosyal tesisler
Bu alanlar üzerinde her kat malikinin paylı mülkiyet hakkı vardır. Yani herkes bu alanlardan faydalanabilir; ancak kişisel kullanım hakkı yoktur.
⚖️ Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Ortak Alanlarla İlgili Hükümler
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ortak kullanım alanları ile ilgili öne çıkan maddeler şunlardır:
Madde 4: Ortak yerler, yönetim planında ayrıca belirtilmemiş olsa bile kanunda sayılan bölgelerdir.
Madde 16: Kat malikleri, ortak alanları maksadına uygun şekilde kullanmakla yükümlüdür.
Madde 19: Ortak alanlarda izinsiz değişiklik yapılamaz. Örneğin, apartman girişine bisiklet bırakmak, yangın merdivenine eşya koymak veya otoparkta ortak alanı kişisel kullanım için işgal etmek yasaktır.
Madde 20: Kat malikleri, ortak alanların bakım ve onarım giderlerine katılmak zorundadır.
Bu düzenlemeler, ortak yaşamın huzurlu ve düzenli sürmesi için zorunludur.
🚫 Ortak Kullanım Alanlarında Sık Yapılan Hatalar
Ne yazık ki birçok apartman ve sitede ortak kullanım alanlarıyla ilgili sorunlar yaşanmaktadır. Bunlardan bazıları şunlardır:
Bisiklet ve motosikletlerin girişe bırakılması → Yangın yönetmeliğine aykırıdır.
Ortak bahçeye özel eşya konulması → Ortak kullanım hakkını ihlal eder.
Otoparkın izinsiz kullanımı → Kat malikleri arasında adaletsizlik yaratır.
Merdiven boşluklarının depo gibi kullanılması → Hem yasaktır hem de güvenlik riskidir.
Bu tür durumlarda, yönetim gerekli uyarıları yapar ve gerekirse kanuni yollara başvurabilir.
🌿 Profesyonel Yönetim ile Ortak Alanların Korunması
Günümüzde özellikle büyük sitelerde ortak kullanım alanlarının etkin yönetimi için profesyonel site yönetim şirketleri tercih edilmektedir.
Profesyonel site yönetiminin avantajları:
Ortak alanların bakım ve temizliği düzenli yapılır.
Aidat ve ortak giderler şeffaf şekilde toplanır.
Güvenlik, bahçe bakımı, teknik hizmetler aksatılmadan yürütülür.
Hukuki ihtilaflar uzman desteğiyle çözülür.
Örneğin Kocaeli, Sakarya ve Yalova gibi hızlı kentleşen bölgelerde site yönetimi ihtiyacı giderek artmakta ve profesyonel yönetim firmaları sayesinde ortak alanların korunması sağlanmaktadır.
💰 Ortak Alanların Giderleri Kim Tarafından Ödenir?
Aidatlar (işletme giderleri): Kiracılar tarafından ödenir.
Demirbaş ve yenileme giderleri (asansör değişimi, güvenlik kamerası, mantolama vb.): Kat malikleri (ev sahipleri) tarafından ödenir.
Yani bir dairede kiracı oturuyorsa, temizlik, güvenlik, elektrik gibi günlük işletme masrafları kiracıya, uzun vadeli kalıcı yatırımlar ise ev sahibine aittir.
🚨 Hukuki Süreçler ve Yaptırımlar
Ortak kullanım alanlarının kurallara aykırı şekilde işgal edilmesi durumunda:
Yönetim, ilgili kişiye yazılı uyarıda bulunur.
Sorun devam ederse noter ihtarnamesi gönderilebilir.
Kat malikleri kurulu kararıyla, gerektiğinde yasal yollara (dava, icra takibi) başvurulabilir.
Bu açıdan bakıldığında, ortak kullanım alanlarının doğru kullanımı hem yasal bir zorunluluk hem de toplumsal bir sorumluluktur.
📍 Bölgesel Bakış: Kocaeli, Sakarya ve Yalova
Marmara Bölgesi’nde yer alan Kocaeli, Sakarya ve Yalova, özellikle son yıllarda büyük sitelerin hızla arttığı bölgeler arasındadır. Bu sitelerde ortak kullanım alanlarının düzenli yönetilmesi için profesyonel firmalara duyulan ihtiyaç daha da öne çıkmaktadır.
Özellikle Kocaeli site yönetimi alanında faaliyet gösteren profesyonel firmalar, apartman ve site yaşamını daha düzenli, şeffaf ve huzurlu hale getirmektedir.
✅ Sonuç
Apartman ve sitelerde ortak kullanım alanları, tüm sakinlerin yaşam kalitesini doğrudan etkileyen alanlardır. Bu alanların korunması, düzenli kullanılması ve doğru yönetilmesi hem kanuni bir zorunluluk hem de komşuluk ilişkileri açısından önemlidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yönetmelikler, ortak alanların kullanımı konusunda açık hükümler getirmiştir. Ancak bu kuralların uygulanabilmesi için kat malikleri ve kiracıların duyarlı davranması, yönetimin de etkin şekilde görev yapması gerekir.
Profesyonel site yönetimi sayesinde hem aidatlar şeffaf şekilde toplanır, hem de ortak alanların bakım ve güvenliği düzenli yapılır. Bu da daha huzurlu, güvenli ve kaliteli bir yaşam alanı anlamına gelir.
Faydalı Bağlantılar
Site Yönetim Hizmetleri MC Yönetim Hakkımızda Bizimle İletişime Geçin
